Fulya Öktem

Anlaşmazlıkların çok yükseldiği zamanlarda kanun koyucunun müdahale ettiği ancak özellikle kira bedeli nedeniyle hep sorunlu bir alan olmuştur kira sözleşmeleri.

KOVİD-19 salgınıyla ortaya çıkan olağanüstü koşullar karşılıklı taleplerde önemli farklılıklar yaratırken, diğer yandan, 2018’de gelen Dövizle sözleşme sınırlamasında geçiş sürecinin bitmesiyle döviz cinsinden ve dövize endeksli yapılmış sözleşmelerdeki kira bedellerine ilişkin tartışmalar yükselmeye başladı.

Salgın nedeniyle ödeme güçlüğüne düşen kiracılar indirim ya da en azından bir süre artış olmamasını talep ederken, mülkünü geçmişte dövizle kiraya vermiş olanlar TL’nin değerindeki değişim ve salgının yükselttiği talep nedeniyle kira bedellerinde artış istiyor.

Salgın nedeniyle işletmeler kapanınca, bazı kiracılar ve kiralayanlar kira bedelinin bir süre ödenmemesi, ertelenmesi veya düşürülmesi hususunda anlaştı. Peki, anlaşamayanlar ne yapacak?

ARABULUCULUK VE KİRA UYARLAMA DAVALARI

Avukat Arabulucu Umut Metin, arabuluculuk ile tarafların ilişkilerini yıpratmadan hızla anlaşması fırsatı olduğunu söyledi. Metin, bu pratik yolu kullanarak kiracının daha düşük kira bedeli ödeme isteği karşılanırken, mülk sahibinin de uzun bir hukuki süreç ve kira bedellerini tahsil edememek yerine anlaşılan tutarın kendisine ödenmesini hukuken güvence altına alabileceğini vurguladı.

KİRASINI ÖDEMEKTE GÜÇLÜK ÇEKEN İŞLETMELER NE YAPACAK?

Av. Arb. Umut Metin arabuluculuk ile çözüm üretilmeyen hallerde kira uyarlama davası açılarak KOVİD-19 salgınının sözleşmeye etkisi nedeniyle kirada indirim veya ödemesiz kira dönemi kararı talep edilebileceğini söyledi. Kirada indirim talebi salgına bağlı sorunlarla tam kullanılması mümkün olmayan taşınmazlarda, ödemesiz dönem talebi ise taşınmazın hiç kullanılmadığı zamanlar için istenebiliyor. Metin; mağduriyetlerin önlenmesi ve yargı yükünün artmaması adına işyerleri için salgın öncesi dönem ile salgın sonrası dönem kıyaslaması yapılarak, kira bedeli değerlendirmesinin objektif kıstaslarla belirlenmesinin ihtiyaç olduğunun altını çizdi.

“KİRA UYARLAMA DAVASINDA TEDBİR TALEBİ ÖNEM KAZANMIŞTIR”

Umut Metin, salgının etkilerinin sürdüğünü, bu nedenle uyarlama davalarında; yargılamanın yıllarca sürebileceği de göz önüne alınarak; dava boyunca kiranın kısmen ödenmesi yönünde karar talep edilmesi gerektiğini söyledi. Mahkemeler, alışılmadık bu kararı alabilir mi?

KİRAYI ‘TEDBİREN’ YARI YARIYA DÜŞÜREN EMSAL KARAR

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 28.9.2020 tarihli kararıyla kira uyarlama davası görülürken mahkemenin kira bedelini dava süresince ihtiyati tedbir yoluyla yeniden belirlemesi yani düşürmesi mümkün hale geldi.

Avukat Sinan Öztürk, yukarıdaki kararın çok önemli olduğunu ancak salgın nedeniyle kiraların her durumda düşürülebileceği anlamına gelmediğini vurguladı. Öztürk, basında yaratılan algının aksine kararın tamamı okunduğunda Mahkemenin “KOVİD-19 salgınını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması” gerektiğine ve ayrıca “salgının kiracının işi üzerindeki etkisinin dikkate alınarak uyarlama gerekip gerekmediğinin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi” gerektiğine dair tespitlerinin dikkat çekici olduğunu söyledi.

Av. Sinan Öztürk; iş dünyasını ilgilendiren bu önemli kararda dikkat edilecek hususları şöyle anlattı:

“Kararda salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörler ve işin yapıldığı yere göre farklılık gösterdiği için bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmenin mümkün olmadığının altı çizilmiş. İhtiyati tedbir geçici mahiyette olduğundan bu konuda verilen tedbir kararının 6 ayda bir mahkemece gözden geçirilmesi ve yeni durumlara göre kaldırılması veya arttırılıp azaltılması hususlarında karar verilmesi gerektiği de belirtiliyor. İhtiyati tedbirlerin ödenmiş kiraları kapsamadığı, bu karar tarihi itibariyle işleyecek kiralarla ilgili olduğunu da vurgulamak gerek.”

Hukuk çevrelerine göre söz konusu karar hakkaniyet sağlarken, bir yandan da ödeme güçlüğüne düşmeyenlerin salgını öne sürerek sistemi suiistimal etmelerini önleyebilecek mahiyette.

SALGIN DÖNEMİNDE DEĞERİ ARTAN KONUTLAR

Salgın halkı evlere kapatırken, müstakil yaşam alanlarına talep arttı. Bu tür konutların değerleri yükselirken, yeni inşaat projelerinde dahi bu talebe uygun değişimler oldu. Av. Umut Metin, sağlıklı ve izole bir yaşam, yeşil alan ihtiyacı gibi taleplerin müstakil evlere, villalara ve hatta malikane gibi yapılara talebi artırdığını ancak bu tarafta kirada indirim değil aksine artışın planlanmasına ihtiyaç olabileceğini söyledi.

Av. Metin, geçmişte dövizle yaptıkları kira sözleşmeleri TL’ye çevrilen mülk sahipleri için, döviz kurundaki gelişmeler hesaba katıldığında, enflasyona endeksli kira artışının hakkaniyetli olmadığını öne sürdü. Metin, döviz kurunun olumsuz ancak salgın koşullarının işyerlerinden farklı yansıdığı bu kira ilişkilerinde taraflar arasında mevcut ekonomik koşullara bir anlaşma sağlanamazsa mülk sahiplerinin dövizle sözleşme sınırlamasının etkilerini aşmak için yargıya başvurabileceğini, bunun da zaman, para ve verim kaybına yol açacağını belirtti.

MÜCBİR SEBEP

Av. Umut Metin, salgının etkisinin kira alanında iyi tahlil edilmesi gerektiğini, ifayı imkansız kılan koşulların mücbir sebep olarak yorumlanması önünde engel olmadığını vurguladı.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin salgının olağanüstü koşullar dikkate alarak hakkaniyeti de gözeten emsal bir karar aldığını gördük. Öte yandan, 8 yıl ertelemeyle Temmuz’da yürürlüğe giren yeni Borçlar Kanunu hükümleriyle kiracılar fesih yasağı, ağır cezai şartlar, muacceliyet kaydı gibi yüklerden kurtulmuş oldu. Hukukçular, kiracı – kiralayan şartlarının biraz daha dengelendiği bu dönemde en azından salgının getirdiği yeni ekonomik koşullara göre hakkaniyeti gözeten orta vadeli düzenlemeler yapılması halinde kira davalarında beklenen dalganın önlenebileceğini öngörüyor.

Advertisement