Fulya Öktem
12 Eylül 2018 tarihli 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik gerçek ve tüzel kişilerin kendi aralarında yapacakları sözleşmeleri, istisnalar dışında, Döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırmayacağı ve yürürlükteki sözleşmelerde döviz cinsinden kararlaştırılmış bedellerin de 30 gün içinde Türk Lirası olarak yeniden belirlenmesi öngörüldü. Kararın ardından Hazine ve Maliye Bakanlığı dövizle sözleşme sınırlamasına dair istisnaları ve sınırlama kapsamındaki sözleşmelerde uygulanacak usulleri belirledi.
Hazine ve Maliye Bakanlığı aynı yıl Ekim ve Kasım’da yayımladığı tebliğler ile sözleşme bedelini TL’ye çevirmekte anlaşmaya varamayanlar için TL’ye çevrilme usulü ile konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde TL’ye çevrilen kira bedeline uygulanacak artış oranlarına ilişkin esasları belirledi. Bakanlık tarafından belirlenen esaslar uyarınca yapılan TL üzerinden hesaplamanın geçiş süreci olarak adlandırılan iki yıl için geçerli olacağı belirtildi.
Söz konusu iki yıllık geçiş sürecinin dolduğu 12 Ekim’de Hazine ve Maliye Bakanlığı, döviz cinsinden veya dövize endeksli sözleşme bedellerine ilişkin duyuru yayımlayarak uyarılarda bulundu.
BAKANLIK NEDEN UYARIDA BULUNDU?
Hazine ve Maliye Bakanlığı neden tebliğlerle detaylandırdığı bir karar için tekrar açıklama yapıp, uyarıda bulunmaya ihtiyaç duydu?
İstanbul Bilgi Üniversitesi Rekabet Hukuku Ve Politikası Uygulama Ve Araştırma Merkezi Direktörü Doç. Dr. Kerem Cem Sanlı, bu iki yıllık süre ifadesinden hareketle, konut ve çatılı işyeri kiralarında TL üzerinden ödeme yükümlülüğünün geçici olarak düzenlendiği, süre dolunca sözleşmelerin döviz üzerinden yapılabileceği şeklinde bir yorum ve düşüncenin ortaya çıktığını vurguladı. Sanlı; “Bakanlık, paylaştığı bilgi notunda, bu yorum şeklinin isabetli olmadığını, iki yıllık sürenin sadece TL’ye dönüştürme ve kira bedeli artışına ilişkin esasların yürürlüğünü içerdiğini, bu süre dolunca, sözleşmelere Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin uygulanacağını belirtmekte ve kira sözleşmelerinin dövizle akdedilemeyeceğini net bir şekilde ifade etmektedir” dedi.
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ
Cumhurbaşkanı kararının dövizle sözleşme sınırlaması getirdiği en geniş alan kira sözleşmeleri oldu. Dövizle veya dövize endeksli yapılan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri 2018’de TL’ye çevrildi ve taraflar başka şekilde anlaşmadıysa kira bedeli iki yıl boyunca Bakanlık düzenlemesine göre artırıldı. Artık 12 Eylül 2018’den önce yapılan sözleşmeler genel kurallara tabi. Yani taraflar kira artış oranında anlaşamazsa yargıya gidecek.
KİRA BEDELİNDE KİM ARTIŞ, KİM DÜŞÜRME İSTEYECEK?
KOVİD-19 Salgını ve döviz kurunun seyri 12 Eylül 2018’den önce dövizle veya dövize endeksli yapılmış konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı ve kiralayan açısından keskin fikir ayrılıkları yaratıyor. İşyerlerinde kira bedellerinin düşürülmesi konutlarda ise kira artışı talepleri öngörülüyor. Peki neden aynı kişinin işyeri kirası düşerken oturduğu konutun kirası artsın?
**KİRADA SALGIN ETKİSİ
Örneğin okul, otel, restoran gibi işyeri kiralarında kiracı işletmeler salgının ekonomik etkileri nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini isteyecek.
**KİRADA KUR ETKİSİ
KOVİD-19 Salgını müstakil yaşamaya imkan veren yaşam alanlarına talebi artırdı. Bu tarz konutların satış ve kira bedelleri yükseldi. Yeni konut projelerinde bu yeni eğilime uygun değişimler oldu. Öte yandan son iki yılda döviz kurunda meydana gelen artışı öne süren kiralayanlar, enflasyona göre kira artış usulünün hakkaniyetli olmadığını savunuyor. Dolayısıyla taraflar yargı yoluna giderse kira bedelinde salgın nedeniyle düşüş talebinin aksine artış talepleri gelebilecek.
KİRA ARTIŞLARI NASIL OLACAK?
İki yıl veya daha önce dövizle veya dövize endeksli yapılmış kira sözleşmelerinde bundan sonra nasıl bir yol izleneceği merak konusu? Kiracılar ile kiralayanlar mahkemeye gitmeden anlaşabilecek mi yoksa yargının yükü artacak mı, kamu geçiş sürecindeki gibi yeni kurallar belirleyecek mi?
Yarın...
Kira artış oranları
Kira sözleşmelerinde arabuluculuk
Kirada uyarlama davası
Salgın mahkemede mücbir sebep sayılacak mı?
Kira sözleşmelerinde Temmuz’da yürürlüğe giren değişiklikler